Immobilier Laval et Basses-Laurentides : la grande transition

5 choses à savoir sur le marché immobilier

Plusieurs me demandent ce qui se passe avec le marché immobilier et surtout qu’est-ce qui va se passer en 2023.

Je vais commencer par décrire la situation actuelle dans notre secteur. Allez-vous chercher un café, ça va être un peu plus long que d’habitude, mais continuez de lire jusqu’à la fin pour mes grosses prédictions 2023.

Commençons par examiner ensemble 5 points surprenants à savoir sur la situation en ce moment.

1. Les prix ont baissé, mais les vendeurs sont encore en très bonne position

Comme on le voit très clairement dans ce tableau, pour Laval et les Basses Laurentides, le meilleur temps pour quitter le marché aurait été le printemps 2022, durant le pire de la folie immobilière.

prix 2022

Mais l’euphorie est terminée, Dieu merci!  Depuis, les prix ont diminué d’environ 15% depuis le pic, cela étant due en grande partie à l’augmentation des taux d’intérêt. Un mal nécessaire pour faire diminuer l’inflation.

baisse des prix

La bonne nouvelle pour les propriétaires est qu’à moins d’avoir acheté votre maison dans les derniers deux ans, vous avez quand même gagné énormément d’équité. Voici un tableau qui montre le prix des ventes des derniers 10 ans.

Comme vous pouvez le constater, les prix avaient déjà commencé à augmenter juste avant la pandémie. Dans le bon vieux temps de 2018, une maison moyenne ici coûtait moins de 300 000$, et maintenant on est plus proche du 500 000$. Ce tableau vous aide à mettre les choses en perspective si vous pensez avoir manqué une opportunité. Oui, assis sur votre steak, vous avez fait 200 000$. Félicitations!

Donc, si vous êtes un propriétaire qui pense aller en locatif, vous avez sûrement une petite fortune d’amassée avec votre maison.

Et si vous voulez vendre pour acheter une autre maison, bien ça ne change pas grand-chose pour vous.

En passant, faire une offre conditionnelle à la vente de votre maison commence à être un peu plus facile que dans les dernières années, où cette option était rendue quasi impossible.

Mais ceux qui en ce moment se magasinent une maison, même si la folie est derrière nous, vous ne trouverez pas la tâche si facile ça. Pourquoi?

2. L’inventaire de propriétés à vendre est encore très bas

C’est vrai, l’inventaire a augmenté durant les derniers mois. Vous avez peut-être commencé à voir un peu plus de pancartes de courtiers dans votre secteur.

Cela dit, si on regarde les derniers 10 ans, l’inventaire reste extrêmement bas. C’est pour ça que même les acheteurs qui se magasinent une maison en ce moment chialent qu’il n’y a rien d’intéressant sur le marché.

Et voici 5 raisons pourquoi il n’y a toujours rien à vendre :

  • La population grossit à un rythme record, grâce à l’immigration, ce qui demande plus de logements.
  • Il y une croissance de ménages seuls, causée entre autres par les séparations et les décès d’un des deux conjoints…. Ce qui demande aussi plus de logements par personne.
  • Plusieurs propriétaires qui aimeraient vendre choisissent de repousser leur projet en ce moment. Pour plusieurs, c’est parce qu’ils ont peur de ne pas trouver une propriété convenable, vu le choix piteux actuel sur le marché.
  • Depuis plusieurs années, on voit de moins en moins de nouvelles inscriptions rajoutées au marché. Cela veut dire que plusieurs vendeurs, surtout les boomers et les personnes plus âgées, choisissent de rester dans leur maison plus longtemps au lieu d’aller en locatif ou en résidence. En plus, ces gens n’ont pas été affectés par la hausse des taux d’intérêt, car leur maison est payée.
  • Un dernier point qui m’a frappée et qui fait que l’inventaire reste bas, c’est que le nombre de vendeurs qui ont annulé leur mise en vente a augmenté. Juste à Laval, le chiffre a presque doublé de 2021 à 2022. Et c’est ainsi partout au Canada, pas juste dans notre région. C’est souvent parce que le vendeur a vite réalisé qu’il n’aurait pas son prix et donc son projet tombe à l’eau. Donc encore une autre maison en moins dans l’inventaire.

Ce qui nous amène au point #3 sur le marché actuel : les prix.

3. Les prix affichés des propriétés n’ont pas diminué, mais la surenchère est beaucoup plus rare qu’avant.

Comme vous le voyez dans le tableau, même si les prix vendus ont diminué de 15%, les prix affichés maintenant sont presque au même niveau qu’au printemps de 2022, sinon même plus haut.

Acheteurs, ne soyez pas trop découragés!  C’est rendu très rare maintenant de payer une prime de 10% de plus que le prix affiché en guerre avec 20 autres acheteurs. Comme dans mes premières années de courtage, vous pouvez maintenant regarder le prix affiché et calculer une réduction d’environ 5% en moyenne.

Mais je sais que pour un acheteur, c’est décourageant de voir sa capacité d’achat dégringoler en une période de 6 mois, mais de voir les mêmes « mosus » de prix affichés partout. Donc plusieurs acheteurs remettent à plus tard leur projet avec l’espoir que les prix vont diminuer. Ce qui m’amène au point # 4 :

4. Beaucoup repoussent actuellement leur projet.

Dans un sondage récent, la plupart des sondés pensent que c’est le pire moment de l’histoire pour acheter une maison.

En effet, les acheteurs pensent que ce n’est pas un bon temps pour acheter, et les vendeurs non plus.

Et les propriétaires ont le luxe de rester dans leur maison. Pourquoi est-ce que je dis cela?

La plupart des propriétaires sont bien dans leur maison et ont fait des belles économies durant la pandémie. Le taux d’épargne des Québécois est historiquement élevé en ce moment.

Contrairement à ce que j’entends souvent, les retards de paiement sur les hypothèques sont en fait à la baisse au Québec.

L’endettement des ménages québécois est aussi bien inférieur aux autres provinces.

Donc, chers acheteurs, ne vous attendez pas à voir un paquet de reprises de finance et de ventes de feu dans les prochains mois… Les propriétaires québécois sont encore ben correct pour payer leur hypothèque pour l’instant.

Et que dire des Québécois qui ont pris une grosse hypothèque à du 2% pour maintenant devoir payer du 6%? Bien rappelez-vous de 3 choses :

  • Les banques avaient prévu le coup avec des simulations de hausses d’intérêt quand ils ont qualifié les acheteurs
  • Plusieurs ont eu des augmentations de salaire dans la dernière année.
  • Le taux de chômage reste extrêmement bas

Donc, à moins de voir le taux de chômage augmenter de beaucoup, ce qui n’est pas prévu, ne vous attendez pas à ce que les gens perdent leur maison.

5. Les délais de vente sont encore très courts

Les maisons affichées au prix juste partent encore très vite. En une semaine.

Dans mon jeune temps comme courtière, ça prenait des semaines, voire des mois, pour vendre une maison. Il fallait être patient et parfois même faire des corrections de prix pour attirer les acheteurs.

Bien on n’est pas encore rendu là. On est encore dans un marché de vendeurs. Oui les délais augmentent tranquillement, mais on reste à environ un mois pour vendre une maison. On n’a pas de raison de paniquer. On retourne juste un peu plus à la normale. Vendre des maisons en une fin de semaine, ce n’était pas normal.

ET que dire du marché du CONDO?

On voit presque les mêmes tendances dans le marché du condo dans notre secteur, quoique les prix n’ont pas été autant affectés que dans l’unifamiliale. Les prix ont baissé d’environ 8% depuis le pic du printemps. Je crois qu’en 2023, pour les premiers acheteurs, le condo va devenir un produit populaire pour entrer dans le marché, en grande partie parce ça va être la seule chose que les jeunes acheteurs pourront se payer.

Donc si vous voulez vendre votre condo pour aller dans une maison, 2023 sera une bonne année pour faire le switch.

Alors qu’est-ce que tout cela veut dire pour 2023? C’est le moment des prédictions!

Pour revenir à l’inflation, selon les économistes, ça peut prendre 12-18 mois avant de vraiment ressentir les corrections d’inflation suite aux augmentations des taux d’intérêt. Donc, espérons que l’augmentation des taux aura fait sa job.

Les économistes prédisent encore une hausse des taux d’intérêts de 25 points en début d’année et c’est tout. Plus de hausse et probablement une diminution du taux d’intérêt vers la fin 2023.

Donc, si vous êtes acheteurs, au lieu de repousser le projet, pourquoi ne pas acheter tout de suite et refinancer à un taux plus bas dans un an?  Royal LePage prédit que les prix vont probablement remonter à la fin 2023.

Et sur le sujet des prix, selon Royal LePage, le pire dommage au prix est déjà derrière nous et il n’y a pas de crash en vue. Comme je l’ai mentionné, malgré l’aggravement de l’abordabilité, le marché va rester favorable aux vendeurs grâce aux forces du marché et les prix élevés des loyers. L’offre est encore trop basse pour la demande. Donc essentiellement, on devrait voir une stabilisation des prix pour le début d’année.

Personnellement, je crois qu’on va voir un petit boom de nouvelles inscriptions dans le début de 2023, (surtout parce que je le vois pour mes propres clients), ce qui est une très bonne nouvelle pour les acheteurs encore désespérés d’acheter une maison.

Mais les acheteurs qui attendent vont aussi avoir de la compétition. Surtout avec le prix de la location, le manque d’inventaire, le manque de logement criant et une autre grosse vague de nouveaux arrivant au pays en 2023.

En 2023… les acheteurs qui veulent vraiment acheter vont acheter au max de leur budget. Les deals seront difficiles à trouver. Et les vendeurs qui veulent vendre vont devoir s’adapter à la nouvelle réalité.

On va retourner au marché un peu comme dans le bon vieux temps. Un marché équilibré, ou tous auront à faire des concessions pour faire une transaction.

La situation mondiale ne va pas super bien, et même s’il y a une probabilité de récession en 2023, le Canada s’en sort bien à date et le Québec encore plus. En plus, la croissance de la population grâce à l’immigration va être un moteur important pour notre économie. Je suis optimiste.

En conclusion

Les mêmes bonnes pratiques pour vendre une maison resteront très importantes :

  • une bonne mise en marché,
  • le homestaging,
  • les petits travaux et
  • un prix juste et compétitif.

Assurez-vous de trouver un courtier qui a de bonnes connaissances du marché.

Et sur le sujet, si vous pensez vendre ou acheter en 2023 et vous cherchez un courtier qui connait bien son secteur, appelez-moi pour une rencontre découverte. Je pourrais vous montrer des chiffres encore plus précis pour votre quartier et vous aider à naviguer une année qui sera fort intéressante.

À bientôt!

 

Chantal Vaillancourt

450-314-1992

 

Par Chantal Vaillancourt

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