NOUVELLES RÈGLES HYPOTHÉCAIRES - QUEL IMPACT AU QUÉBEC ?

Cette semaine, Ottawa a enfin redressé la barre dans le secteur immobilier. Si elles s’attaquent à certains problèmes liés aux investisseurs étrangers à Vancouver et à Toronto, les nouvelles mesures édictées par le ministre des Finances, Bill Morneau, risquent d’avoir un impact assez marqué au Québec.

DE QUOI PARLE-T-ON ? 
La mesure qui sera ressentie le plus vivement au Québec touche le calcul utilisé par les banquiers au moment de contracter un prêt hypothécaire assuré. Dès le 17 octobre, tous les acheteurs qui font l’acquisition d’une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 % seront soumis à la même « simulation de crise des taux hypothécaires ». Cet exercice vise à s’assurer de la capacité de rembourser des acheteurs, dans l’éventualité d’une hausse des taux d’intérêt. Jusqu’à maintenant, les termes de 5 ans – très populaires – étaient épargnés par cette simulation. La valeur maximale de tous les prêts hypothécaires devra désormais être calculée selon le taux affiché plutôt que le taux promotionnel.

CAPACITÉ D’EMPRUNT RÉDUITE
L’exercice imposé par Ottawa est loin d’être théorique. L’impact sera majeur pour de nombreux jeunes ménages aux finances serrées. C’est que l’écart entre les taux affichés et les taux promotionnels offerts par les banques est souvent marqué. Multi-Prêts donnait cette semaine l’exemple d’un acheteur qui veut s’offrir une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 5 %. Avec un taux promotionnel de 2,39 % (en vigueur en ce moment), l’hypothèque amortie sur 25 ans lui coûterait 1471 $ par mois. En vertu des nouvelles règles, le banquier devra calculer la mensualité maximale avec un taux de 4,64 % pour respecter les ratios d’endettement. Résultat : l’acheteur en question devra se contenter d’une maison de 262 000 $… ou trouver le moyen d’allonger une mise de fonds de 88 000 $ !

40 % DES ACHETEURS
Le marché des premiers acheteurs est important au Québec. Selon les estimations de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), ceux-ci ont généré de 30 000 à 33 000 transactions annuellement au cours des cinq dernières années. Cela représente plus de 40 % des ventes. Une étude de l’Institut de la statistique du Québec publiée plus tôt cette année indique par ailleurs que 49 % des acheteurs québécois mettent moins que 20 % de mise de fonds. Cela signifie que presque un acheteur sur deux doit souscrire une assurance de son prêt hypothécaire, notamment auprès de la SCHL. Autant de Québécois qui devront se soumettre aux nouvelles simulations à partir du 17 octobre prochain.

LA FCIQ S’INQUIÈTE
Dans un billet publié cette semaine, la FCIQ souligne que la nouvelle mesure fera diminuer le nombre de ménages qui se qualifieront pour un prêt assuré. L’accès à la propriété s’en trouvera donc réduit au Québec, tout comme la valeur moyenne des emprunts. « Nous sommes préoccupés par cet enjeu, surtout dans la mesure où le taux de propriétaires est significativement plus bas au Québec [61 %] que dans toutes les autres provinces canadiennes [70 % ou plus], avance la FCIQ. Les Québécois profitent justement des taux hypothécaires historiquement bas pour faire un certain rattrapage à ce chapitre. » Personne ne s’avance pour le moment sur l’impact que pourrait avoir cette mesure sur le prix des propriétés, mais une chute marquée de la demande pourrait avoir des conséquences.

MARCHÉ « ASSAINI », SELON DESJARDINS
Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins, croit que la nouvelle mesure sur le calcul des taux permettra d’« assainir » le marché. Elle ne s’attend pas à une catastrophe. « Ça va toucher les premiers acheteurs et certains deuxièmes acheteurs, considérant que le prix moyen d’une propriété est rendu à 280 000 $ au Québec. Je ne sais pas dans quelle mesure ça va bouleverser le marché. Ça va avoir un impact, mais qui ne sera pas majeur. »

source: MAXIME BERGERON, LA PRESSE

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Déclaration de la vente d’une résidence principale pour les particuliers (sauf les fiducies)

Le 3 octobre 2016, le gouvernement a annoncé un changement administratif à l’exigence de déclaration de l’Agence du revenu du Canada relativement à la vente d’une résidence principale.

Lorsque vous vendez votre résidence principale ou que vous êtes consideré l’avoir vendue, vous n’avez pas habituellement à déclarer la vente dans votre déclaration de revenus et de prestations, et vous n’avez pas à payer d’impôt sur le gain réalisé sur la vente, s’il y a lieu. Cela vaut si vous êtes admissible à la pleine exonération de l’impôt sur le revenu (exemption pour résidence principale) parce que le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire.

À compter de l’année d’imposition 2016, (dont la déclaration doit être produite avant la fin d’avril 2017) vous serez tenu de déclarer des renseignements de base (la date de l’acquisition, le produit de la disposition et la description du bien) dans votre déclaration de revenus et de prestations lorsque vous vendez votre résidence principale pour pouvoir demander la pleine exemption pour résidence principale.

1. En quoi consiste l’exemption pour résidence principale?
L’exemption pour résidence principale est une prestation fiscale qui vous permet généralement de profiter d’une exonération de l’impôt sur le gain en capital qui est réalisé lorsque vous vendez le bien qui est votre résidence principale. En règle générale, l’exonération s’applique chaque année où le bien est désigné comme votre résidence principale.

2. Qu’est ce qui change pour la déclaration de la vente d’une résidence principale?
À partir de l’année d’imposition 2016, les particuliers qui vendent leur résidence principale devront déclarer la vente à l’Annexe 3, Gain (ou pertes) en capital de la T1, Déclaration de revenus et de prestations. La déclaration sera exigée pour les ventes faites à compter du 1er janvier 2016.

3. Pourquoi apporte-t-on ce changement?
Ce changement améliorera l’observation et l’administration du régime fiscal.

4. Avant ce changement, que deviez-vous déclarer dans votre déclaration de revenus lorsque vous vendiez un bien pour demander l’exemption pour résidence principale?
Auparavant, l’ARC n’exigeait la déclaration d’aucun renseignement lié à la vente d’une résidence principale si le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire.

Si le bien n’était pas votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire (p. ex. un bien différent, comme un chalet, était désigné comme votre résidence principale pour l’une des années au cours de la même période de propriété), le formulaire T2091 (IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle), devait être produit avec la Déclaration de revenus et de prestations des particuliers T1 du particulier. Le représentant d’une personne décédée utilisait plutôt le formulaire T1255, Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’un particulier décédé.

5. Cette pratique administrative s’étendait elle aux fiducies?
L’ancienne pratique administrative de l’ARC ne s’appliquait pas aux fiducies. Les fiducies qui désignent un bien comme résidence principale pour une ou plusieurs années d’imposition doivent remplir le formulaire T1079, Désignation d’un bien comme résidence principale par une fiducie personnelle, et le joindre à leur T3 Déclaration de renseignements et de revenus des fiducies pour l’année où la vente (ou la disposition réputée) a eu lieu.

6. Comment ferai-je pour déclarer la vente de ma résidence principale à l’annexe 3?
Vous remplirez l’annexe 3 et vous la produirez avec votre T1 Déclaration de revenus et de prestations pour l’année où vous vendez le bien. Si le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le ou la propriétaire, vous serez en mesure de le désigner, à l’annexe 3. Vous devrez déclarer année de l’acquisition, le produit de la disposition et la description du bien. L’annexe 3 sera modifiée en conséquence.

Le formulaire T2091 (ou le formulaire T1255) sera encore requis pour la désignation dans le cas où le bien n’était pas votre résidence principale pour toutes les années où vous en étiez le ou la propriétaire.

7. Que devrais je faire si j’ai vendu un bien et que je veux demander l’exemption pour résidence principale, mais que j’ai oublié de déclarer la désignation de ma résidence principale dans ma déclaration de revenus pour l’année de la vente?
Pour la vente d’une résidence principale en 2016 et dans les années d’imposition qui suivent, l’ARC ne permettra l’exemption pour résidence principale que si vous déclarez la vente et la désignation de la résidence principale dans votre déclaration de revenus. Si vous oubliez d’effectuer une désignation de résidence principale dans l’année de la vente, il est très important que vous demandiez à l’ARC de modifier votre déclaration de revenus et de prestations pour cette année. Selon les changements proposés, l’ARC sera en mesure d’accepter une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité peut s’appliquer.

La pénalité correspond au moins élevé des montants suivants :

8 000 $;
100 $ pour chaque mois entier depuis la date limite initiale prévue pour ce choix jusqu'à la date où votre demande a été présentée sous une forme que l'ARC juge acceptable.
De plus amples renseignements sur les désignations tardives se trouvent sur le site de l’ARC, à la page Choix tardifs, modifiés ou annulés.

L’ARC centrera ses efforts sur la communication aux contribuables et à la communauté fiscale de cette exigence de déclaration de la vente et de la désignation d’une résidence principale dans la déclaration de revenus. Dans le cas des dispositions qui se sont produites lors de cette période de communication, y compris celles qui ont eu lieu au cours de l’année d’imposition 2016 (pour laquelle, en règle générale, la désignation serait exigée dans les déclarations de revenus à produire d’ici la fin d’avril 2017), la pénalité relative à la production tardive d’une désignation de résidence principale ne fera l’objet d’une cotisation que dans les cas les plus graves.

8. Que dois-je déclarer lorsque je vends effectivement ma résidence principale si je l’ai utilisée en partie comme résidence principale et en partie pour mon entreprise ou pour gagner un revenu de location?
Si une partie seulement de votre résidence est admissible à titre de résidence principale et que vous avez utilisé l’autre partie pour gagner ou générer un revenu, vous pouvez avoir à répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie que vous avez utilisée comme résidence principale et la partie que vous avez utilisée à d’autres fins (par exemple, la location ou une entreprise). Vous pouvez effectuer cette répartition en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces, pourvu que la répartition soit raisonnable.

Des directives seront présentées dans le guide T4037, Gains en capital 2016, sur la façon de déclarer la vente de votre résidence principale dans cette situation.

9. Les nouvelles règles s’appliquent elles aux dispositions réputées de biens?
Oui. Les nouvelles règles s’appliquent aux dispositions réputées. Une disposition réputée se produit lorsque l’on considère que vous avez disposé d’un bien, même si vous ne l’avez pas en fait vendu. Par exemple, il y aura disposition réputée en cas de changement à l’utilisation du bien :

Vous avez changé la totalité ou une partie de votre résidence principale pour en faire une activité commerciale ou de location.

Vous avez changé votre activité commerciale ou de location pour en faire une résidence principale.

Lorsque vous changez l’utilisation d’un bien, on considère de façon générale que vous avez vendu le bien à sa juste valeur marchande et que vous l’avez immédiatement acquis de nouveau au même montant. Vous devez déclarer la disposition (et la désignation) de votre résidence principale et/ou la perte ou le gain en capital qui en découle (dans certaines situations) dans l’année où le changement d’utilisation a lieu.

Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter le guide T4037, Gains en capital 2016 lorsqu’il sera disponible.

10. Où puis je trouver plus de renseignements?
L’ARC s’engage à fournir aux contribuables des renseignements à jour. L’ARC encourage ces derniers à consulter souvent ses pages Web. Toutes les nouvelles politiques et lignes directrices et tous les nouveaux formulaires y seront publiés à mesure qu’ils seront disponibles.

 

Source: http://www.cra-arc.gc.ca/

Par Philippe Vaillancourt
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